Nekustamā īpašuma novērtējums ir teorētiska naudas vērtība, kas tiek piešķirta īpašumam, pamatojoties uz tehniskajiem parametriem.
Šie parametri atbilst vērtēšanas metodikai, kas daudzās valstīs ir noteikta ar likumu. Katrā nekustamā īpašuma novērtējumā šie parametri ir jāpamato ziņojumā.
Nekustamā īpašuma novērtējums jāsagatavo apstiprinātam profesionālim, kas var būt arhitekti, mērnieki vai inženieri. Tas būs atkarīgs no tā, vai vērtējamais nekustamais īpašums ir māja, dzīvoklis, zemes gabals vai rūpniecības noliktava.
Nekustamā īpašuma novērtēšanas ziņojuma visizplatītākais veids ir nekustamā īpašuma iegūšana, izmantojot hipotēkas kredītu, tāpēc to bieži sauc arī par “hipotēkas novērtējumu”. Tas kalpo kā vērtība finanšu iestādei, izlemjot, vai piešķirt vienas vai otras summas hipotēku, pamatojoties uz novērtētā aktīva vērtību.
Kam domāts nekustamā īpašuma novērtējums?
Nekustamā īpašuma novērtējums var kalpot vairākiem mērķiem, vissvarīgākie ir:
- Iegūstiet hipotēkas aizdevumu, kura nodrošinājums ir novērtētais aktīvs.
- Zināt teorētisku vērtību ar pietiekamu stingrību mantojuma, šķiršanās vai kā sākumcenas noteikšanai izsolēs.
- Sasniedziet tehnisko vērtību ar īpašu regulējumu, kas to atšķir no vienkārša orientējoša novērtējuma.
Jāņem vērā, ka jo augstāks vērtējuma rādītājs, jo augstāka ir nekustamā īpašuma aplēstā vērtība. Tas nozīmē, ka jums būs lielāka rezerve, pieprasot aizdevumu, kurā kā nodrošinājums ir norādīts īpašums.
Kā tiek aprēķināts nekustamā īpašuma novērtējums?
Faktori, kas tiek ņemti vērā, novērtējot nekustamo īpašumu, apvieno tehniskos un juridiskos aspektus. Galvenie, kas nosaka vērtējuma ekonomisko vērtību, ir:
- Atrašanās vieta: Pilsēta, rajons, dzīvojamais rajons utt.
- Virsma: Divus virsmas datus var norādīt kvadrātmetros, noderīgi (neskaitot sienu aizņemto vietu) un uzbūvēti (dažreiz iekļaujot ēkas koplietošanas telpas).
- Izplatīšana: Runa ir par to numuru, tualešu vai iekšpagalmu skaitu, kas var būt mājā. Tas ņem vērā arī pareizas telpas izmantošanas novērtēšanu.
- Saglabāšanas stāvoklis: Tas sastāv no trim pamatkategorijām, renovēta māja, labā stāvoklī un renovējama.
- Lietoti materiāli: Noteicošie faktori, novērtējot mājas kvalitāti, kondicionēšanu, piemēram, enerģijas līmeni.
- Orientēšanās: Kardināls punkts, uz kuru ir vērsta māja, tas ir, ziemeļi, austrumi, rietumi, dienvidi un kombinācijas, kuras var dot viena otrai.
- Tirgus cena: Lai uzzinātu cenu diapazonu šajā apgabalā, tiek veikta neliela izpēte par pēdējiem pārdošanas apjomiem.
Turklāt jāveic juridiskas pārbaudes, kas var ierobežot novērtējuma vērtību, piemēram, zināt, vai viņiem ir kāda veida oficiāla aizsardzība.
Tomēr laika gaitā īpašuma vērtība var mainīties vai nu iekšējo faktoru (pievienojot uzlabojumus), vai ārējo faktoru (pozitīvi-negatīva vides attīstība) dēļ.
Izmantošanas piemērs nekustamā īpašuma novērtēšanā
Pieņemsim, ka mēs vēlamies iegādāties māju, kuras pārdošanas vērtība ir aptuveni 100 000 eiro. Mēs savukārt vēlamies, lai banka finansē 100% no pārdošanas vērtības, jo mēs esam ietaupījuši tikai pirkšanas un pārdošanas izdevumus, piemēram, vietējos nodokļus vai nekustamā īpašuma komisiju:
Šeit var sniegt divus scenārijus:
- Ja novērtējuma vērtība ir 90 000 eiro un nepieciešamais hipotēkas aizdevums ir 100 000 eiro, mūsu ietaupījumiem papildus 15 000 eiro pirkšanas un pārdošanas izdevumu samaksai ir jāsamaksā arī 10 000 eiro starpība.
- Ja novērtējuma vērtība ir 100 000 eiro vai vairāk, tā segs mums nepieciešamo summu.
Jāatzīmē, ka nav ierasts, ka no vērtējuma vērtības tiek iekasēta 100% no pirkuma cenas, vispārējais noteikums ir 80%. Tas ir, ja cena ir 100 000 eiro, vērtējuma vērtībai ir jābūt 125 000 eiro, jo 80% no 125 000 eiro ir mums vajadzīgie 100 000 eiro.