Džinija Mae ir federāla valdības aģentūra, kuru atbalsta Amerikas Savienoto Valstu valdība un kas darbojas hipotēku kredītu tirgū. Tās misija ir padarīt mājokli pieejamu un pieejamu miljoniem mājsaimniecību, kas pieder visnelabvēlīgākajām iedzīvotāju grupām valstī, un ar mazākiem resursiem. Tajā pašā laikā tas nodrošina hipotēku tirgus likviditāti.
Tas sasniedz šo mērķi, nodrošinot hipotēku obligācijas (MBS), kuru pamatā ir hipotēkas, kuras galvenokārt garantē divas federālās valdības aģentūras, tās atbilst noteiktām prasībām un izsniedz virkni īpašu aizdevēju. Tie ir Federālā mājokļu pārvalde (FHA) un Veterānu lietu departaments (VA).
Pēc tam aizdevēji emitē MBS, kuras pamatā ir šīs hipotēkas, un Džinija Mae atbalsta savlaicīgu procentu un pamatsummas samaksu par obligācijām saviem investoriem. Šīs MBS tiek uzskatītas par vienu no drošākajām investīcijām neatkarīgi no ekonomiskā cikla laika.
Lai gan viņa ir pazīstama kā Džinija Me, viņas pilns vārds ir valdības Nacionālā hipotēku asociācija (GNMA).
Kā darbojas Džinija Mae?
Džinija Mae strādā roku rokā ar privāto sektoru, lai reaģētu uz nelabvēlīgā situācijā esošu ASV iedzīvotāju grupu vajadzībām. Tas darbojas kā nodrošinājums MBS obligācijām, kuru pamatā ir šīs hipotēkas.
Tas ļauj šo kredītu aizdevējiem iegūt labākas cenas, jo, pateicoties tam, šie aizdevumi tiek uzskatīti par bezriska aktīviem.
GNMA neveic hipotēku izcelsmi, nepērk un nepārdod un neizdod MBS. Tas drīzāk garantē no MBS iegūto plūsmu samaksu. Ja aizdevēji nemaksā, Džinija Mae pārskaita naudu no zaudējumiem pārvēršanas vērtspapīros struktūrai, lai tā varētu izpildīt savas maksājumu saistības pret MBS obligāciju ieguldītājiem.
Šajā tirgū aizdevēji un investori pārdod un pērk šos aizdevumus, lai no tiem iegūtu rentabilitāti. Pateicoties šim tirgum, aizdevēji var nopelnīt likviditātes un ienākumu pārpalikumu jaunu aizdevumu vai jaunu darbību finansēšanai. Paturēsim prātā, ka aizdevumiem, kurus finanšu iestāde uztur līdzsvarā, ir vajadzīgi gadi, lai atmaksātu un atgūtu kapitālu. Tādēļ šīm vienībām ir izdevīgāk pārdot šīs aizdevumu paketes investoriem, kuri ir ieinteresēti to pirkšanā.
Pārejas process ir novirzīšana, kas ļauj līdzekļiem pārvietoties no vienas vietas uz citu, izmantojot starpnieku, kurš ir tas, kurš uzņemas komisiju.
Vērtspapīrošanas process
Šeit notiek vērtspapīrošana, ko veic privātas struktūras, kas apvieno atbilstošās iegādātās hipotēkas (kurām jāatbilst zemāk esošajiem kritērijiem) aktīvu portfeļos un emitē MBS obligācijas. Pēc tam šīs vienības tirgū izvieto obligācijas investoriem.
Tāpēc Džinija Mae ir ceturtajā zaudējumu absorbēšanas līmenī, ja tie rodas. Kā mēs norādījām sākumā, priekšā ir hipotēkas parādnieks, valdības apdrošināšana un emitenta resursi.
MBS aizdevuma un emitenta prasības
Aizdevumiem jāatbilst atbilstības kritērijiem, kas saistīti ar:
- Minimālais sākotnējais ieraksts.
- Ierobežota LTV attiecība (aizdevums / mājas kapitāls).
- Maksimālais izmērs.
- Minimālā nepieciešamā dokumentācija.
- Aizņēmēja iegādāta apdrošināšana.
Savukārt emitentiem jāpierāda atbilstība atbilstības kritērijiem, kas saistīti ar MBS emisijām apvienojamo aizdevumu veidu. Piemēram, potenciālajam emitentam jāapliecina, ka viņi ir FHA apstiprināti hipotēkas kreditori un ir bijuši tādi vismaz pēdējos trīs gadus. Turklāt citi aspekti, piemēram, šādi divi:
- Finansiālie aspekti: finanšu pārskati, kapitāla un likviditātes prasības, aktīvu prasības utt.
- Kvalitātes kontrole: hipotēku aizdevumu noformēšanai, parakstīšanai un apkalpošanai.
Džinnija Mae būvēt
MBS ir caurlaidīga amortizācijas struktūra. Tas nozīmē, ka investori saņem atbilstošus procentus, kamēr aizņēmēji maksā hipotēkas, pamatsummu un procentus. Patiesībā notiek tas, ka visas hipotēku amortizācijas tiek uzkrātas, lai fonds katru mēnesi ieguldītājam samaksātu uzkrāto. No šīs summas jāatskaita komisijas maksa par garantiju un apkalpošanu. Citiem vārdiem sakot, fonda samaksātā maksa būs mazāka par kopējo hipotēku likmi.
Kas attiecas uz kuponu, tas ir vidējais svērtais kupons, kuru aprēķina kā vidējo svērto kopējo aizdevumu procentu likmju līmeni. Tomēr šeit jāņem vērā, ka investori laika gaitā saņem procentus par samazinošu kapitāla summu, kas iegūti no hipotēku amortizācijas.
Runājot par kopējo svērto vidējo termiņu, tas ir visu grupas hipotēku vidējais termiņš, kas svērts ar katras portfeļa hipotēkas nesamaksāto pamatsummu.
Saistītie riski
Investoriem būtu jāapzinās riski, kas raksturīgi ieguldījumiem:
- Procentu likmju risks: Krītot procentu likmēm, priekšapmaksas skaits paātrinās, aizņēmējiem steidzoties pārfinansēt, un rezultātā aizdevēji zaudē procentus, jo tiek samazināta nenomaksātā pamatsumma.
- Priekšapmaksas risks: Tas notiek, kad parādnieki iepriekš daļēji vai pilnībā amortizē savu hipotēku, tas ir, ārpus saskaņotā amortizācijas grafika. Šajā gadījumā hipotēkas parādnieks pārtrauc maksāt procentus par šo summu, un tāpēc MBS investors saņems mazākus procentus. Priekšapmaksas summa tiek turēta fondā līdz attiecīgajam datumam, un pēc tam obligāciju turētāji tiek “nodoti”.