Riska prēmija nav jēdziens, kas attiecas tikai uz valsts ekonomiku. Atdeve tiek meklēta ne tikai ieguldot obligācijās, bet arī ieguldot nekustamajā īpašumā. Tādējādi ieguldītāji, darbojoties nekustamā īpašuma tirgū, vadās pēc riska rādītājiem. Bet kā nekustamā īpašuma tirgū darbojas riska prēmija?
Dzirdot vārdus "riska prēmija", daudzu prāti dodas uz 2011. un 2012. gadu. Laikā, kad Eiropas valstu sliktie rādītāji izraisīja interesi, kas valstīm bija jāmaksā par finansējumu tirgos. Šis delikātais ekonomiskais moments kalpoja tā, ka liela daļa sabiedrības saprata, kas ir riska prēmija.
Atcerēsimies, ka riska prēmija paredz papildu izmaksas visām valstīm, kas meklē finansējumu tirgos. Šīs papildu izmaksas nosaka atbilstoši riskiem, ar kuriem saskaras valsts ekonomika. Pieņemsim, ka tā ir kompensācija par risku, ko ieguldītājs skrien, izmantojot savus resursus noteiktas valsts obligācijās. Tomēr, jo labāki ir valsts ekonomikas rādītāji, jo zemāka ir riska prēmija, kas jāmaksā. Jāatzīmē, ka kā atsauce tiek ņemta Vācijas obligācija. Tādā veidā mums būs derīga skala, lai izmērītu dažādu valstu ekonomisko risku.
Riska prēmija nekustamā īpašuma tirgū iet pa kaimiņiem
Riska prēmijas jēdziens ir sasniedzis arī nekustamā īpašuma tirgu. Ja mēs iepriekš norādījām, ka risks ir atšķirīgs atkarībā no valsts, nekustamā īpašuma tirgū risks ir atkarīgs no apkārtnes, kurā mēs vēlamies ieguldīt. Lai noteiktu jebkuru riska prēmiju, jābūt atsaucei. Tāpēc, ja obligāciju tirgū mēs kā atsauci minējām Vāciju, nekustamo īpašumu pasaulē šo vietu aizņems Madrides reģions Recoletos. Recoletos tiek uzskatīts par teritoriju, kurai raksturīga garantija un uzticamība, tomēr ieguvumi, ko var iegūt, iegādājoties īpašumu un nododot to nomā, būs mazāk.
Mainīgie lielumi, no kuriem riska prēmija ir atkarīga no nekustamā īpašuma tirgus
Starp rajoniem un valstīm pastāv skaidra paralēle. Abos gadījumos riska iespējamība atšķiras. Ieguldot noteiktas valsts obligācijās, ieguldītājs īpašu uzmanību pievērš parādu līmenim, bankrota iespējai, izaugsmes perspektīvām vai valsts deficītam. Nekustamā īpašuma tirgū tiek izmantoti citi kritēriji, piemēram: īpašuma apakšnomas iespēja, nelikumīga īpašuma izmantošana, izmaiņas likumdošanā vai īrnieku skaits, kuri noteiktā laika posmā iziet cauri īpašumam.
Turpinot ar Recoletos apkārtnes piemēru, mēs redzam, ka šī apkārtne tiek uzskatīta par drošu, nekustamā īpašuma cietoksni. Tas viss nozīmē, ka ar lielu pārliecību tiks iegūta peļņa, kas svārstās no 3,3% līdz 3,4%. Un pats labākais, ar nelielu risku. Tāpēc zemais risku līmenis Recoletos apkaimē tiks apbalvots ar tikpat zemu nekustamā īpašuma riska prēmiju.
Ja nekustamā īpašuma investors vēlas gūt peļņu par nekustamā īpašuma riska prēmijas cenu, viņam uzmanība jāpievērš citiem rajoniem. Šī interešu atšķirība vēl vairāk saasināsies tādos mikrorajonos kā Entrevías, San Diego, San Andrés vai San Cristóbal. Šeit risks ir ļoti augsts, tāpēc ir jāapmierina daudz augstāka nekustamā īpašuma riska prēmija.
Iepriekšējās analīzes nozīme
Atšķirībā no obligāciju tirgus, kur ir iespēja diversificēt ieguldījumu, lai mazinātu risku, nekustamā īpašuma tirgū viss būs atkarīgs no iegādājamā īpašuma cenas. Tā rezultātā mazākajiem investoriem nebūs iespējas ieguldīt drošākajās pieejamās teritorijās, jo tās ir visdārgākās. Tikmēr visspēcīgākie investori izvēlas mikrorajonus ar zemāku risku. Izskaidrojums, kāpēc lielais ieguldītājs nedod derības uz rajoniem, kas piedāvā visaugstāko rentabilitāti, ir vienkāršs, jo viņi nevēlas riskēt ļoti daudz.
Līdzsvars starp rentabilitāti un risku
Tāpat kā jebkuros ieguldījumos, arī nekustamā īpašuma tirgū būs nepieciešama iepriekšēja divu mainīgo lielumu analīze: rentabilitāte un risks. Ir labi zināms, ka finanšu pasaulē, jo augstāka rentabilitāte, jo lielāks risks.
Šāda veida ieguldījumos nekustamajā īpašumā būs svarīgi novērtēt tādus aspektus kā cenu svārstības, konkurētspējas pakāpi, prognozes un tā saukto īres piepūles līmeni. Atcerieties, ka nomas piepūles likme ir ikmēneša ienākumu summa, ko izmanto, lai samaksātu par īri.
Visbeidzot, jums jāpievērš īpaša uzmanība citām izmaksām, kas saistītas ar īpašuma īpašumtiesībām. Šajā ziņā ir jānovērtē nodokļu, kopienas izdevumu, apdrošināšanas prēmiju, iespējamo noplūdes un procedūru izmaksu ietekme.
Nav šaubu, ka riska piemaksas darbībā ir liela līdzība gan obligāciju tirgū, gan nekustamā īpašuma tirgū. Un tas ir tas, ka risks tiek apmaksāts.